「不動産の囲い込み」とは、不動産会社が、売主から売却を依頼された物件について、意図的に他の不動産会社からの買主を排除し、自社で見つけた買主だけで取引を成立させようとする行為を指します。

これは、不動産会社が売主・買主双方から仲介手数料を得ようとする「両手仲介」を目的として行われることがほとんどです。

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囲い込みの仕組みと目的

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通常の不動産売買仲介では、売主から売却を依頼された不動産会社（元付け業者）は、REINS（レインズ：不動産流通機構が運営する不動産情報ネットワークシステム）に物件情報を登録し、他の不動産会社（客付け業者）もその情報を見て買主を紹介できるようにします。

しかし、囲い込みを行う不動産会社は、以下のような方法で他の不動産会社からの介入を妨げます。

・REINSへの情報登録を遅らせる、または登録しない: 特に専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、REINSへの登録義務がありますが、これを怠るケースがあります。

・REINSに登録しても、虚偽の情報を掲載する: 例えば、「商談中」「申し込みあり」「一時紹介停止中」などと表示し、実際には購入申し込みが入っていないのに、他の不動産会社からの問い合わせを断る。

・他の不動産会社からの問い合わせに対し、内覧を断る、物件資料を渡さないなど、非協力的な対応をする: 「売主が内覧を希望しない」「売主が忙しい」などと理由をつけて断ることがあります。

囲い込みの目的は、不動産会社が売主からも買主からも仲介手数料を得る「両手仲介」を実現し、仲介手数料を最大化することにあります。片方からしか手数料を得られない「片手仲介」よりも、両手仲介の方が会社の利益が大きくなるため、一部の不動産会社は囲い込みに走るのです。

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囲い込みのデメリット（売主にとって）

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囲い込みは、売主にとって大きなデメリットしかもたらしません。

1. 売却期間の長期化: 買主の選択肢が自社が見つける買主のみに限定されるため、なかなか買主が見つからず、売却期間が長期化する可能性が高まります。

2. 売却価格の低下: 多くの買主候補の中から競争原理が働かず、提示される価格が相場よりも低くなる可能性があります。不動産会社が安く買い叩こうとするケースも考えられます。

3. 売却機会の損失: 買いたい人がいるにも関わらず、その情報が売主の元に届かないため、本来であれば売却できたはずの機会を逃してしまうことがあります。

4. 不信感の増大: 担当者への不信感が募り、精神的な負担が大きくなります。

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囲い込みは違法か？

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かつては「囲い込み」そのものが直接的に宅地建物取引業法（宅建業法）で違法と明記されているわけではありませんでした。しかし、不動産取引の透明性向上と消費者保護の観点から、2025年1月1日より宅建業法施行規則が改正され、囲い込み行為が行政処分の対象となることが明確化されました。

具体的には、専属専任媒介契約や専任媒介契約で預かった物件の販売状況とREINSの登録ステータスに相違がある場合（例：公開中としながら実際は他社からの紹介を断るなど）は、宅建業法に基づく指示処分の対象となります。重大な違反や繰り返しの違反には、業務停止命令や罰金、最悪の場合、宅建業者の免許取り消しといった厳しい処分も想定されています。

ただし、両手仲介自体は違法ではありません。囲い込みをせずに適正な営業活動を行った結果、自社で見つけた買主と売主をマッチングし、両方から手数料を得ることは問題ありません。問題となるのは、他の不動産会社からの紹介を不当に排除し、売主の利益を損なう囲い込み行為です。